腾讯新闻《一线》 纪振宇 1月17日发自纽约
蛋壳公寓17日登陆纽交所成功上市，成为2020年国内首个上市的长租公寓创业公司。在上市现场，蛋壳公寓首席执行官高靖在承受腾讯《一线》独家专访时着重，数据驱动是公司建立以来的中心，未来也将是进一步进步价值的要害。
蛋壳公寓诞生于2015年，其时正是国内O2O创业最炽热的时期，许多创业公司的遍及打法是，运用很多的资金赶快扩展商场规划，争夺做到职业前列，以在未来的竞赛中占有有利位置，但高靖在承受腾讯《一线》采访时表明，公司从一开端便并不是依照这样的逻辑去做事务，而是实在看到了国内租房商场其时存在的痛点。
高靖表明，我国的租房商场存在高度的涣散化和低功率的问题，由组织办理的租房房源缺乏2%，比照美国和日本别离高达57%和80%的份额，还存在很大的进步空间，而蛋壳公寓的发生，正是为了处理这样的痛点，经过技能手法，让租房的供应和需求方可以经过蛋壳的渠道更好地对接。
在上市前一周，高靖带领团队在美国进行了密布的路演，向投资人面对面介绍蛋壳的事务和形式，高靖对腾讯新闻《一线》表明，虽然这一形式在美国很新，但投资人的反应杰出，大都投资人看好蛋壳的形式。
自2015年建立以来，蛋壳的事务一向坚持快速扩张，最早在北京开展事务，随后将事务拓宽至深圳、上海等其他一线要点城市，进入2017年，蛋壳公寓加快了向二线城市扩张的脚步，在不到两年的时刻内,又先后进入杭州、天津、武汉等10个城市。
高靖表明，蛋壳的事务开展战略是随同我国城镇化的进程同步进行的，现在事务现已扩展至二线城市，但这些二线城市一起也有很强的增加潜力，未来乃至也会成为一线城市，他以蛋壳公寓已确认进入的武汉举例，这座城市经过“双百万方案”，正在朝着成为一线城市方针跨进。
依据艾瑞咨询的商场调研多个方面数据显现，我国的租房商场在2018年到达1.8万亿，到2023年将到达3万亿人民币，是2018年的近2倍。
针对我国的租房商场存在高度涣散和低效等问题，高靖以为，引进技能，是协助消除这一传统商场中供需双方“痛点”的有用手法。
蛋壳公寓所供给的新式的租房商业模型，可以概括为三个特色：中心化、标准化以及在线化。
详细而言，蛋壳公寓经过与房东签定长租合约，很多获得房源，再将这些公寓进行装饰和家具安置，一般这样的一个进程需求17-21天，随后再将这些房源转租给租客。
蛋壳公寓称，在与房东签约获得房源后，装饰安置完结之前，并不会发生任何收入，直到将房源租给租客后，才会由现金流出转变为现金流入。
依据招股书发表，从2017年第一季度至2019年第三季度，每个季度公寓的回款期一般在12至20个月，蛋壳公寓称，跟着规划的扩展，将会进步功率、改进本钱，将这一回款时刻进一步缩短。
在从一线城市向二线城市敏捷扩张的进程中，蛋壳公寓也将旗下所把握的房源数量进一步做大，从2015年末的2434间公寓，增加至2019年9月底的40.6万间，完结了166倍的增加，2015至2018年复合年化增加率高达360%。
跟着房源的不断增加，蛋壳公寓的收入规划也在随之快速增加，2017年全年收入为6.56亿元人民币，2018年为26.75亿元，2019年前9个月为16.73亿元，但与此一起，获得收入相应的本钱，也即蛋壳公寓需求向房东付出的租金也相同增加敏捷，2017年，房租本钱为5.11亿元、2018年为21.7亿元，2019年前9个月为44.5亿元。
照此核算，蛋壳公寓现在的毛利率水平在10%左右，但因为其他费用，包含折旧、装饰等运营费用依然居高不下，使得蛋壳现在的盈余情况并不达观。
依据招股书发表，2017年全年，蛋壳公寓运营亏本为2.18亿元人民币，2018年运营亏本为12.2亿、2019年前9个月运营亏本为23.13亿。
在实践事务操作进程中，租客签定的这份租房合约可以向银行作为典当，银行以借款的方法先将租期内的悉数租金付出给渠道方，随后租客与银行就构成债权债务联系，租客每月向银行进行还贷。
关于这样的方法，高靖称，这是蛋壳公寓供给应渠道租客用户的一种自主挑选，一般租房是“押一付三”，用户都可以挑选经过向银行借款的方法，付出这笔费用，是一种消费金融产品的运用。
因为这一特别的形式，蛋壳公寓的财报中也将从银行获得借款的部分当作融资现金流，而非经营性现金流。
2017年至2019年前9个月，融资性净现金流别离为8.22亿、46.9亿和30.8亿元人民币，除掉2018年B轮和C轮融资获得的25.5亿元和2019年C轮融资获得的15亿元人民币外，融资性现金流主要与租借合同作为典当的银行借款有关。
虽然现在的盈余情况不佳，但现在蛋壳公寓以旗下40多万套房源的规划，在职业中处于头部位置，接下来检测的，则是蛋壳公寓在运营方面功率的进一步进步。
高靖以为，坚持以数据驱动，是进步价值的有用手法。蛋壳有一套被称为“蛋壳大脑”的人工智能体系，专门依据数据剖析来做出实时无偏的决议计划，以协助辅导事务运营中的每个过程。
“蛋壳大脑”还具有自我学习功用，可以将过去城市和用户数据等数据信息，运用到新进入城市中，进步每笔买卖的功率。这一套体系可以下降进入新商场有必要了解本地情况的依赖性并进步功率。
蛋壳公寓此次上市发行价为13.5美元，依据该发行价，蛋壳IPO融资总额为1.4亿美元。高靖表明，此次融资将有约4000万美元的资金投入到进一步进步技能中，用科技手法将租房流程标准化和在线化。
依据招股书发表，蛋壳公寓与房东之间所签的租约租期一般是4至6年，以这样较长的租期交换较低的租金费用，蛋壳公寓与租客一般签定的是1年的租约。
蛋壳公寓的这一套商业形式，中心是要在租约存续期内，设法进步单个公寓所发生的价值，终究改进盈余情况。
这一价值主要从两方面来发掘，首要自然是租金收入，这就要在尽量短的时刻内，将房源租出去，发生租金收入。招股书显现，到2019年6月30日，旗下房源入住率为87%，到2019年11月30日，入住率为77.9%。
在进步租金收入方面，未来仍有必定的空间，依据招股书发表，因为规划化和功率化的优势，蛋壳公寓在北京六个城区的单间均匀租金为2788元，比该渠道外单间均匀5784元的租金，低了一半。
除了从租客付出的房租获取以外，价值发生的另一个方面是经过其他增值服务来获取。蛋壳天使投资人、董事长沈博阳曾在承受媒体采访时称，蛋壳公寓未来可以成为生活服务的进口。
依据招股书发表，从2017年下半年起，蛋壳开端向租客按月收取服务费，一般为租金的6%至8%。这一部分在未来依然有进一步增加的潜力。
